روزنامه سازندگی

اقتصاد مسکن

منتشر شده در تاریخ یکشنبه 7 مهر 1398 ساعت 19:13

دلایل کاهش قیمت مسکن

مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن

بعد از دو سال رشد شدید قیمت‌ها در سال‌های 96 و 97، پیش‌بینی می‌شد که در سال 98 با رکود بازار مسکن و کاهش قیمت‌ها روبه‌رو شویم. معمولا بازار مسکن در ایران چرخه‌های نسبتا منظمی را طی می‌کند که هر کدام از این چرخه‌ها به طور کامل 5 تا 6 سال طول می‌کشد. بخش کمتر آن حدود 2 تا 2.5 سال به رونق اختصاص پیدا می‌کند اما بخش بیشترش در رکود باقی می‌ماند. دوره رونق در دو سال گذشته طی شد که البته قیمت‌ها به دلیل نوسانات نرخ ارز، تورم بالا و... فراتر از حد انتظار بود. با این همه انتظار می‌رفت که در سال جاری وارد رکود شویم و رشد قیمت‌ها متوقف یا مانند حالا با درصد ناچیزی کمتر شود. دلیل عمده افزایش قیمت مسکن در تهران، رشد قیمت زمین است که به دلایلی از جمله عدم عرضه زمین و تراکم به سادگی پایین نمی‌آید. راه حل این است که شهرهای اقماری تهران در زمینه‌های مختلف از جمله مهم‌ترین آن در حوزه زیرساخت حمل‌ونقل ریلی توسعه پیدا کند تا افراد به سکونت در این مناطق ترغیب شوند. نکته دیگری که درباره قیمت مسکن باید اشاره کرد، به نوسانات نرخ دلار برمی‌گردد. البته پژوهش‌ها در حوزه مسکن نشان می‌دهد آنچنان رابطه علت و معلولی بین نوسانات دلار و قیمت مسکن وجود ندارد اما در عین حال همبستگی‌هایی دیده می‌شود. وقتی ارزش پول ملی کاهش پیدا می‌کند، قیمت در بازارهای مختلف از جمله مسکن بیشتر می‌شود و در نقطه مقابل ارزان شدن قیمت دلار و برقراری ثبات نسبی، تاثیر روانی خود را بر قیمت‌ها می‌گذارد. کاری که رشد نرخ دلار می‌کند، این است که اگر بازار مسکن در جهت رونق در حال حرکت باشد، باعث تشدید قیمت‌ها می‌شود. این اتفاق در سال گذشته رخ داد. از سوی دیگر اگر در دوران رکود، قیمت دلار پایین بماند، همین وضعیت کنونی رخ می‌دهد و بازار مسکن با کاهش نرخ روبه‌رو می‌شود. شاخص دیگر تورم است؛ آخرین گزارش‌های مرکز آمار می‌گوید تورم حدود 42.7 درصد شده که طبیعتا تاثیر خود را روی رشد قیمت‌ها در دوران رونق بازار مسکن گذاشته است. با این حال نباید فراموش کنیم در دوره رکود؛ حتی اگر تورم هم بالا باشد، رشد قیمت‌ها کمتر از آن خواهد بود. در واقع قیمت‌های حقیقی در دوره رکود کاهش پیدا می‌کند با این همه متغیرهای متعددی از جمله نرخ ارز، تورم، عرضه و تقاضا و... روی آن تاثیر دارد.